Хитросплетения жилищной реформы

Что нужно знать об управляющих компаниях многоквартирных домов

В Шымкенте во дворах многоэтажек стали появляться представители частных компаний, которые намереваются заниматься уборкой территории и подъездов, а также содержанием домовой инфраструктуры. Оплату за эти услуги предлагают рассчитывать из количества жилых квадратных метров в квартире. Что, конечно, неприемлемо для некоторых категорий жителей многоэтажек, в частности лиц с инвалидностью или одиноких пенсионеров.

На сайте «ЮК» вышел сюжет на эту тему. Жители дома по улице Гагарина в один голос апеллируют к Конституции Казахстана и говорят, что у них заключены индивидуальные договоры со всеми сервисными компаниями города и в чьих-либо услугах по обслуживанию дома они не нуждаются.

Новость, выложенная в соцсеть, набрала более миллиона просмотров и огромное количество комментариев. От разъяснительных со стороны опытных жильцов до откровенно агрессивных в адрес исполнительной власти города и районов Шымкента.

Справедливости ради надо сказать, что опрос, проведенный «ЮК», показал, что не все жители многоквартирных домов отказываются от услуг управляющих компаний или высказывают нарекания в их адрес. Достаточно много жителей, особенно в новых жилых массивах города, которые говорят о том, что их работа вполне удовлетворительная.

«ЮК» обратился в акимат города Шымкента с просьбой разъяснить ситуацию. На наши вопросы дал ответы и. о. руководителя управления контроля и качества городской среды М. Абдинуров.

— Какие формы собственности на общедомовое имущество могут зарегистрировать жители многоэтажек?

— С внедрением новой системы управления, указанной в Послании Главы государства народу Казахстана от 1 сентября 2020 года «Казахстан в новых условиях: время действий», и в связи с внесением изменений в Закон «О жилищных отношениях» реализуется жилищная реформа. В частности, развивается институт объединений собственников имущества в многоэтажных жилых домах (далее — МЖД). Цель — сохранение жилищного фонда и финансирование его содержания и обеспечения сохранности общего имущества жилого дома.

Восприятие к реформе у жителей города разное. Особой заинтересованности жильцы сами не проявляют. Местные исполнительные органы проводят разъяснительную работу: организуют собрания, сходы жильцов в каждом доме. Консультируют, помогают в подготовке пакета документов.

В целях урегулирования деятельности органов управления объектом кондоминиума созданы новые формы некоммерческой организации: объединение собственников имущества/простое товарищество — по принципу «один дом – одно объединение — один счёт». Она предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом, а также позволяет жителям накапливать средства на содержание только своего дома с возможностью мониторить поступление денег и их расходование.

На сегодняшний день внедрены новые эффективные для населения формы управления МЖД. Так, согласно п. 1 статьи 42 Закона, собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества обязаны выбрать одну из форм управления. Это либо объединение собственников имущества (ОСИ), либо простое товарищество многоквартирного жилого дома (ПТ), если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает 30. Или непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир (НСУ), если количество собственников квартир не превышает 16.

Для создания ОСИ проводится общее собрание жильцов дома: избираются совет дома сроком на 3 года, председатель сроком на год. ОСИ регистрируется в ЦОНе.

Для создания ПТ проводится общее собрание жильцов дома, на котором избираются совет дома сроком на 3 года и председатель сроком на 1 год. Все жители предоставляют простую письменную доверенность и заключают договор о совместной деятельности.

— Какие юридические лица официально зарегистрированы как управляющие компании?

— Что касается управляющих компаний, то в связи с внесением изменений в законодательство по вопросам профессиональной квалификации и утверждением профстандартов совместно с Палатой предпринимателей «Атамекен», а также с отсутствием ограничений в конкретный вид деятельности, они попадают в разряд объектов предпринимательской деятельности и регистрируются официально как юридические лица в департаменте юстиции.

— Какой государственный орган регулирует и контролирует работу этих компаний?

— Уполномоченным органом в данной сфере является управление контроля и качества городской среды города Шымкента. Но управляющие компании осуществляют свою деятельность в рамках Предпринимательского кодекса.

— Какова стоимость обслуживания общедомового имущества и как она рассчитывается?

— Что касается оплаты за услуги управляющей компании, то в соответствии с пунктом 1 статьи 10-3 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», с подпунктом 15 пункта 1 статьи 6 Закона Республики Казахстан «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года №166 «Об утверждении Методики расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методики расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума» Шымкентский городской маслихат утвердил минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума в сумме 27,3 тенге за квадратный метр.

Минимальный размер расходов может применяться теми жильцами, которые ранее не приняли решения об утверждении размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества, или где ранее собственниками квартир, нежилых помещений было принято решение об утверждении размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума меньше, чем установленный местным представительным органом минимальный размер расходов.

— Могут ли жильцы отказаться от их услуг и самостоятельно следить за состоянием дома?

— Могут, в случае выбора формы управления, так как, согласно п. 1 статьи 42 Закона, собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума.

После выбора формы управления общим собранием принимается решение о самостоятельном управлении домом или выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании.

В дополнение к словам М. Абдинурова, надо сказать, что заявление должны подписать 10% собственников квартир. На основании заявления за 10 дней до проведения собрания необходимо вывесить объявление. Для смены органа управления нужно согласие 2/3 всех жильцов дома, протокол о выходе должны подписать 70% жильцов.

Но есть нюансы. Все зависит от того, какой это дом и по какой программе приобретали квартиры. Поэтому, прежде чем принимать какое-то решение, инициативной группе от жильцов дома или домкому необходимо проконсультироваться в уполномоченном управлении, чтобы предотвратить юридические коллизии.

— Куда могут обращаться жильцы в случае возникновения конфликтных ситуаций между собственниками жилья и управляющими компаниями?

— В соответствии с Законом РК «О местном самоуправлении» разъяснительная работа с населением находится в компетенции местного исполнительного органа, то есть районных акиматов.

В случае разногласий или неисполнения обязательств по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, необходимо обратиться в суд.

И самое главное. Для оказания сервисных услуг в домах должен быть заключен договор. Если договора нет, то квитанция, которая приходит абонентам, незаконна.

Некоторые нюансы, касающиеся жилищных отношений, прокомментировал директор департамента регионального развития и методологии АО «Казцентр ЖКХ» М. Абдыкаримов на портале online.zakon.kz.

— В чем отличие КСК от ОСИ?

— Главное отличие в том, что жильцы будут управлять только своим домом. Это позволит им накапливать средства на капитальный ремонт, осуществлять мониторинг поступления средств и их целевое расходование по принципу «Один дом — одно объединение — один счет». В случае с КСК все средства, собранные со всех домов, уходили на общий счет, что не позволяло проследить их целевое использование. Если раньше КСК одновременно выступал заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ выступит только в роли заказчика. Таким образом, можно выделить следующие преимущества ОСИ. Первое: ОСИ состоит из самих жителей многоквартирных жилых домов (МЖД), здесь нет посторонних.

Второе: председатель ОСИ и совет дома избираются только из числа собственников квартир, нежилых помещений своего МЖД.

Третье: текущий и сберегательные счета открываются на ОСИ. Далее — мониторинг движения денежных средств осуществляется председателем ОСИ и советом дома. Кроме того, договор с субъектом сервисной деятельности заключается председателем ОСИ на один год. Председатель ОСИ ежемесячно представляет жителям отчет о проделанной работе. Затем — при отсутствии регистрации объекта кондоминиума — ОСИ имеет право обратиться в акимат для проведения за счет средств местного бюджета государственного технического обследования, функционирующих МЖД (с определением общего имущества объекта кондоминиума). И последнее — при обращении ОСИ акимат также изготавливает и возмещает расходы по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом.

— Создано ОСИ. В одном из домов прорвало канализацию в ночное время. Служба, с которой был заключен договор по обслуживанию дома, с ситуацией не справилась. Что делать? Будет ли какой-то орган, контролирующий ОСИ?

— Как уже было отмечено выше, собственник квартиры, нежилого помещения несет бремя содержания принадлежащей ему квартиры, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума.

Содержание общего имущества объекта кондоминиума (общедомовых инженерных систем и оборудования) осуществляется субъектом сервисной деятельности на основании договора на срок не более одного года, заключенным между председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества, либо управляющим многоквартирным жилым домом, либо управляющей компанией и субъектом сервисной деятельности.

Эта деятельность включает в себя контроль технического состояния, поддержание исправности, наладку инженерного оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации.

Что касается контроля за деятельностью ОСИ, в законе введено новое понятие — совет дома, избираемого из числа собственников квартир, нежилых помещений и состоящего не менее чем из трех собственников.

Основная задача совета дома — осуществлять контроль за деятельностью ОСИ или доверенного лица простого товарищества. Состав избирается на три года. Однако в случае ненадлежащего исполнения обязанностей может быть переизбран на собрании собственников.

Совет дома может выносить свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома на собрании собственников.

Помимо контроля за деятельностью ОСИ, доверенного лица, управляющего или управляющей компании, совет дома также осуществляет мониторинг качества коммунальных услуг, исполнения условий договоров с сервисными компаниями, расхода денежных средств, обеспечения предоставления отчетов по управлению и содержанию дома.

Решение совета дома принимается большинством голосов членов совета.

— Будут ли управляющие компании проходить какую-то проверку на профессионализм со стороны госорганов? Ведь, по сути, мы отдаемся им на откуп, а проверить их оснащенность, компетентность специалистов сразу невозможно.

— В настоящее время квалификационные требования предъявляются только к управляющему многоквартирным жилым домом (утверждены приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 169).

Так, согласно квалификационным требованиям, управляющий многоквартирным жилым домом должен пройти обучение или самостоятельную подготовку и получить документ, подтверждающий квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума, выданный аккредитованной организацией в области оценки соответствия или в центрах, осуществляющих независимую сертификацию квалификации специалистов.

Каких-либо требований к субъектам сервисной деятельности, осуществляющим содержание общего имущества объекта кондоминиума, законом и подзаконными актами не предусмотрено.

В то же время, согласно статье 41-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», государственный контроль в этой сфере осуществляются должностными лицами посредством проведения проверок и профилактического контроля.

Уполномоченный государственный орган в соответствии с возложенными на него полномочиями осуществляет функции государственного контроля за соблюдением процедуры избрания формы управления объектом кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений, открытием текущего и сберегательного счетов; соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества собственников квартир, нежилого помещения в объекте и территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому; техническим состоянием общего имущества объекта кондоминиума и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства; осуществлением мероприятий по подготовке многоквартирного жилого дома к сезонной эксплуатации.

— Каким образом будет учитываться социальное положение жильцов дома? Согласитесь, это важный аспект.

— Многоквартирный жилой дом, являясь зданием, состоящим как из квартир, так и из нежилых помещений, соответственно, имеет разное количество собственников. Собственниками могут быть как граждане, так и юридические лица (государственные органы, организации разных форм собственности).

Также среди собственников квартир, нежилых помещений имеются и малообеспеченные семьи, и граждане, чьи расходы, в том числе и на коммунальные услуги, превышают их совокупный доход.

В этой связи в рамках Правил предоставления жилищной помощи, утвержденных Постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314, предусмотрено оказание жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам) на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, на оплату расходов по управлению объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами. Выплата жилищной помощи осуществляется уполномоченным органом через банки второго уровня.

Что касается вопроса, можно ли подъездом уйти от управляющей компании, то ответ однозначный — согласно закону о жилищных отношениях, жильцы отдельно взятого подъезда не могут отдельно уйти от УК и создать другой орган управления, поскольку в доме общие с другими подъездами инженерные сети и общий фундамент. Отказаться от услуг УК и создать другой орган управления можно только всем домом.

Владимир Привалов