Конец ипотеки — конец долгам

Аль-Фарабийский районный суд, а потом судебная коллегия по гражданским делам Шымкентского городского суда признали обязательства гражданина И. по договору займа, заключенного им с АО «Банк Центр кредит», прекращенными. Почему суд защитил заемщика?

31 июля 2007 года между АО «Банк Центр кредит» (БЦК) и шымкентцем И. был заключен договор банковского займа. Банк предоставил И. заем в сумме 13 500 000 тенге с уплатой вознаграждения 14% годовых сроком до 6 ноября 2034 года на приобретение жилья (ипотечный договор).

В залог банку заемщик предоставил свой жилой дом в Шымкенте в микрорайоне «Кайтпас-1». А также в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика был заключен договор-гарант от 31 июля 2007 года, согласно которому гарантом выступила И., принявшая на себя полную солидарную ответственность за исполнение заемщиком обязательств перед банком.

У гражданина И. возникли финансовые трудности. По причине ненадлежащего исполнения принятых обязательств в июле 2017 года он продал свой дом за 10 000 000 тенге. Из них 1 500 000 тенге находятся на банковском счету покупателя, а 8 500 000 тенге переданы в рамках ипотечного займа в банк.

Летом 2022 года И. обратился в Аль-Фарабийский районный суд с иском к БЦК о признании прекращенными обязательств по договору банковского займа от 31 июля 2007 года. Суд его удовлетворил: признал обязательства заемщика И. перед банком прекращенными.

Банк направил апелляционную жалобу на это решение в Шымкентский городской суд. Ее рассматривала судебная коллегия по гражданским делам в составе председательствующего судьи М. Парменова и судей Д. Азреткулова и Л. Такишевой.

Коллегия руководствовалась ст. 37 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», которую нужно запомнить заемщикам. Согласно этой статье, ипотека прекращается по основаниям, предусмотренным ст. 322 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено настоящим законом. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивающего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Апелляция согласилась с выводами районного суда: «Судом первой инстанции правильно применены положения нормы: статьи 20, пункта 2, статьи 37 «Об ипотеке недвижимого имущества», поскольку реализация залогового имущества залогодателем осуществлялась с ведома, согласия и содействия банка по цене не ниже согласованной с залогодержателем, что подтверждается материалами кредитного досье, являвшегося предметом обозрения суда апелляционной инстанции. На момент заключения ипотечного договора оно полностью обеспечивало основное обязательство. Тем самым ответчик на момент реализации залогового имущества был согласен на полученную от продажи дома сумму для полного погашения задолженности истца и прекращения обязательств по договору банковского займа. Соответственно, после реализации залогового имущества, согласно вышеуказанным нормам закона, в связи с прекращением ипотеки прекращаются основные обязательства заемщика перед банком».

В итоге судебная коллегия оставила решение районного суда без изменений, апелляционную жалобу банка – без удовлетворения.

Постановление горсуда вступило в законную силу. У проигравшего банка остается право, согласно ГПК РК, в течение шести месяцев со дня вступления постановления в законную силу обжаловать его в кассационной коллегии Верховного суда РК.

Татьяна Корецкая